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現在還沒有買房的你，未來有買房的計畫嗎？
以我自己來說，目前雖然是租屋族，但未來有買房的計畫。只是房價高漲的時代只能先努力存錢，不過長輩與周遭朋友都建議就算暫時還沒買房也可以先多看看房子，先對房子有個概念，於是最近和太太開始了看房之旅。
在一邊看房的同時我也一邊思考，萬一過程中看到喜歡的房子，如果想買，未來到時是否有足夠的還款能力。而去年政府所推出的青年安心成家購屋優惠貸款精進方案（以下簡稱新青安房貸），似乎出現不少「買比租划算」的聲音，所以小郭花了點時間來研究新青安房貸是怎麼回事，整理筆記提醒自己也順便分享給讀者。
新青安房貸是什麼？
青年安心成家購屋優惠貸款（以下簡稱青安貸款）是政府為了協助民眾購屋，並且減低生活負擔所實施的住宅政策。這項政策在 2010 年正式上路，旨在提供民眾實現居住夢想。而去年 2023 年 8月 1日推出的「新青安貸款」可以說是原本青安貸款的升級版。目前財政部與八家公股銀行合作，申辦期限為 2023 年 8 月 1 日至 2026 年 7月 31 日止。
新青安房貸優惠內容
這次的優惠內容將原本的貸款額度從 800 萬提高至 1000 萬，利率從 2.025%降為 1.775%，貸款年限從 30 年延長至 40 年，寬限期從 3 年延長至 5 年。
新青安房貸的計息方式
- 一段式機動利率：1.775%
- 二段式機動利率：前兩年 1.565%，第三年起1.865%
- 混合式固定利率：第一年 1.745%，第二年 1.845%，第三年1.865%
小提醒：一旦選定好房貸利率後，不可再改。
新青安房貸的申請資格
- 借款人年齡需滿 18 歲以上
- 借款人與配偶以及未成年子女名下均無房產
- 貸款標的物須符合申請日前 6 個月起所購置之住宅
- 僅適用新貸戶，舊戶、房屋轉貸者不適用
新青安房貸承辦銀行
新青安貸款由八家公股銀行辦理，每家銀行申請程序與開辦手續費上略有不同，相關說明與需要準備的文件可以到下方表格「貸款說明」連結中查詢：
| 銀行名稱 | 開辦手續費 | 說明頁面 |
|---|---|---|
| 臺灣銀行 | 3,300元 | 貸款說明 |
| 臺灣土地銀行 | 5,300元~5,600元 | 貸款說明 |
| 第一商業銀行 | 5,300元 | 貸款說明 |
| 華南商業銀行 | 撥貸金額 × 0.0015 + 300元 | 貸款說明 |
| 彰化商業銀行 | 5,300元 | 貸款說明 |
| 合作金庫商業銀行 | 5,300元起 | 貸款說明 |
| 兆豐國際商業銀行 | 5,300元起 | 貸款說明 |
| 臺灣中小企業銀行 | 3,300元起 | 貸款說明 |
申請新青安貸款需要準備哪些文件
申請新青安貸款需要準備的文件大致如下所列：
- 身分證與第二身分證明文件（健保卡、駕照）
- 買賣合約書/土地建物權狀
- 申請人之戶口名簿或戶籍謄本
- 個人收入證明（薪資單、存摺）
- 申請人印章
- 其他文件（以申請銀行要求為主）
新青安貸款申請流程
- Step1.選定銀行並備齊申請文件
- Step2.銀行進行房屋鑑價
- Step3.銀行進行審核
- Step4.銀行照會簽約對保
- Step5.前往地政事務所進行抵押權設定
- Step6.撥款至指定的銀行帳戶
新青安貸款1000萬40年期每月要繳多少？
以總價 1250 萬元的新成屋為例，自備款 2 成 250 萬，剩餘 1000 萬使用新青安貸款，貸款條件以年限 40 年、寬限期 5 年、一段式利率 1.775%並使用本息攤還來計算，前五年每月僅需支付利息 14,792 元，寬限期結束後本金加利息每月需繳 31,983 元（若利率變動金額會再上調）。
銀行或不動產公司網站上都有房貸計算器可以試算房貸，小郭自己比較常使用的是 591 房屋交易網的房貸計算器，有需要可以自行輸入貸款條件試算看看。
新青安貸款的機會
新青安房貸無論是貸款額度、貸款年限、寬限期以及利率上都比過去方案的優惠來得還要好，對於像我和太太這種離不開雙北生活圈的人來說，在存款有限的情況下，新青安的優惠提供了一個實現在雙北購屋夢想的機會。
貸款額度提升至 1000 萬，利率大幅調降
新青安貸款將貸款額度提升至 1000 萬，利率也調降到 1.775%。對於手頭上不夠寬裕的人來說，這樣的額度大大拉近了與心中理想房子的距離，能提早實現買房置產的夢想。
貸款年限高達 40 年
每月的房貸負擔金額大幅下降，不僅減輕每月的還款壓力，同時也有利於資產的增值。因為隨著時間的推移，房屋價值可能會持續增長，可以說是早買早賺到。
寬限期增加到 5 年
期間內可以彈性運用手上的資金，這樣的好處讓我們有更多資金可以運用在買房初期所需的家電、裝潢費用等支出上。想要出國旅行或是有其他支出也變得更有餘裕，不用因為房貸壓力而不敢出國玩或是展開其他人生計畫。
新青安貸款的風險
看完上面的介紹是否覺得很心動？先別急，因為新青安貸款隱含了「貸款年限」、「寬限期風險」、「利率會改變」、「預售屋合約」四項風險，建議如果真的要用新青安貸款，可以先評估風險，以下將一一說明各項風險。
貸款年限
貸款年限雖然說可以到 40 年，但其實不是每個人都有辦法貸到這麼長的年限，主要是銀行貸款有所謂的潛規則，會根據你的「年齡＋貸款年限」或是「年齡＋房屋屋齡」作為評估。以上兩種評估方式皆不能超過 75 年，換句話說你的年紀必須要在 35 歲以下才適用。（年紀…恩…我做好被潛規則的準備了XD）
除了以上提到的部分，另外銀行還會評估貸款人與銀行往來關係、信用評比、薪資收入、負債情況等，所以自身的條件也是相當重要。
利率會改變
很多人包括小郭自己也是，以為新青安的 1.775％利率是固定的。實際了解後才知道利率優惠是有期限的，時間從 2023 年 8 月 1 日到 2026 年 7月 31 日，也就是三年的時間。當補貼期限過後，未來若持續升息的話，利率可能會迎來大幅度的調整，造成的影響可能會讓我們陷入買得起卻繳不出的窘況。
寬限期風險
房貸中的寬限期指的是讓借款人在一段時間內僅需支付房貸利息而不需還本金，期限結束後再開始支付本金加利息。而新青安房貸的寬限期為五年，也就是說在五年內只需付房貸產生的利息，不需付房貸本金。等寬限期結束後，才按照合約上平均攤還本金＋利息的方式按月繳納每月的房貸。
寬限期的風險主要在於讓我們容易錯估對房子的負擔能力。寬限期內負擔輕鬆，每個月只要繳一萬多塊，看似買比租划算，一旦寬限期結束後，本金攤回時，每個月要繳的錢會大幅增加，嚴重一點的話可能無法負擔後期的還款。
預售屋合約
如果你今天買的是預售屋，由於貸款是在房子蓋完後才申請的，如果時間超過 2026 年 7 月 31 日，到時政府若沒有延續此方案時，就來不及了，未來的還款壓力就不會像當初預想的輕鬆。
後記
最近在看房時，房仲明示暗示在雙北以我們的需求要買到適合的物件，至少需要 1200 萬以上（聽到心都涼了）。雖然新青安房貸確實讓人心動，不過買房畢竟是人生大事，目前的我還沒遇見心中理想的房子，再加上未來家庭上還有些不確定因素，現在的我可能暫時會保持觀望態度。但各位讀者要是遇到理想的房子並且也評估過風險，那麼就勇敢的買下去吧（笑）。
新青安房貸常見問題
Ｑ1：超過50歲也可以申請嗎？
Ａ1：可以，只要年滿18歲以上皆可申請。
Ｑ2：計息方式可中途變更嗎？
Ａ2：不行，一但決定後就無法中途變更。
Ｑ3：寬限期內可提早還本金嗎？
A3：不行，屬於違約行為。若一定要提早，需要負擔違約金。
Ｑ4：新青安貸款是限定首購才能貸嗎？
A4：名下無登記房屋不動產即可，所以曾有房子但已售出者是可以申請的。
